Агентство Недвижимости `Квартал` Квартал Уфа | Коммерческая недвижимость | ОФИСЫ | БАЗЫ | СКЛАДЫ

Характерной особенностью рынка строящегося жилья является рост числа  покупателей, желающих приобрести жилье на этапе строительства. Из нашего опыта можно выделить три основных типа покупателей строящегося жилья.

Во-первых, по более низким ценам. В основном, молодые семьи и представители наименее социально защищенных слоев населения, работники бюджетной сферы. До 80% покупателей желает это сделать с помощью ипотечного кредитования или рассрочки. Однако к моменту, когда банки готовы предоставить ипотеку, наиболее ликвидные квартиры, как правило, однокомнатные либо двухкомнатные площадью до 60 кв. метров оказываются уже распроданными.

Во-вторых, просто предпочитают новостройку.

В-третьих, инвестирование физическими лицами в строящееся жилье становится все более популярным среди населения.

Полностью с рынка строящегося жилья выпали обладатели различных сертификатов: участники ВОВ, военнослужащие и военные пенсионеры, грядет перспектива потерять врачей и учителей, коим обещана льготная система ипотечного кредитования.

Что мы имеем на сегодняшний день? Минувший кризис выбил со строительного рынка наименее дееспособных застройщиков.  Но оставшиеся «монстры» не имеют на начальном этапе достаточного оборотного капитала, чтобы после оформления прав на земельный участок под застройку, довести проект объекта и всю разрешительную документацию под право реализации строящихся квартир в соответствии с ФЗ-214 от 30.12.2004 г.

Более того, застройщикам не хватает оборотных средств для оплаты работы подрядных организаций. Поэтому они вынуждены закупать строительные материалы и оплачивать строительно-монтажные работы в т.н. зачетных или бартерных ценах, отписывая взамен квадратные метры строящегося жилья. Это приводит к тому, что:

Во-первых, ломается рынок. Подрядная, а особенно, субподрядная организация, делая наценку на свои услуги, может выставить отписанную ей квартиру дешевле, чем застройщик. Соответственно, вокруг такой организации начинают вращаться масса вольных или организованных риэлторов, выстраиваются цепи посредников, в результате чего стоимость кв. метра жилья повышается до минимальной разницы с застройщиком, оборачиваемость денежных средств, необходимых подрядным организациям увеличивается.

Во-вторых, отношения между застройщиком, подрядными и субподрядными организациями в силу отсутствия полного пакета разрешительных документов организуются в соответствии с ФЗ-39 «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 г. Но данный закон, как и ФЗ-214, запрещают реализацию строящегося жилья физическим лицам иначе, как для получения прибыли или иного полезного эффекта (ст. 1). На сегодняшний день существует пробел в правовом поле, и регистрационная палата закрывает глаза на определенные уловки, не прописанные в законах. Но в перспективе можем получить очередную массу обманутых дольщиков.

В-третьих, договора инвестирования и соинвестирования часто имеют такую длинную цепочку от ген. подрядной организации до конечного соинвестора, что  порой практически невозможно проследить реальную правопреемственность. А т.к. практически все подрядные и субподрядные организации имеют правовую форму Общество с ограниченной ответственностью с минимальным уставным капиталом, то имеют место случаи, не только двойных продаж, но и откровенного мошенничества.

Деятельность жилищно-строительных кооперативов вообще не регламентируется отдельно взятым законом. Несколько статей Гражданского кодекса и Жилищного кодекса – и все! Главное, что ЖСК не ограничены законодательно сроком сдачи объекта. А при существующей системе контроля, правление ЖСК может свободно манипулировать средствами членов кооператива. Особенно, если несколько кооперативов под одним управлением.

Таким образом, несмотря на упорядочение законодательства и повышения контроля в сфере жилищного строительства, риски для всех участников этого рынка достаточны высоки.

Исходя из вышеизложенного, становится актуальным объединение на рынке недвижимости усилия трех основных участников: застройщиков, инвесторов и реализаторов.

В случае достаточного наличия оборотных средств застройщик в состоянии изначально перевести строительство в правовое поле в соответствии с ФЗ-214, на тендерной основе выбрать подрядные организации, сократить сроки строительства. Расчет с банком-инвестором также ведется строящимся жильем.

Реализация строящегося жилья в этом случае должна проводиться отдельно.

Банки получают дополнительный доход от инвестиционной деятельности, которая включает в себя как проценты по займу, так и рост стоимости жилья в зависимости от степени готовности объекта строительства. Кроме этого, полученные в качестве расчета за предоставленные кредиты квадратные метры строящегося жилья, банк реализует в значительно широком спектре потребителей ипотечного кредитования.

Агентство недвижимости обеспечивает весь спектр маркетинговых мероприятий, единую ценовую политику, законность. Необходимость участия именно агентства недвижимости, а не отдела продаж застройщика, обусловлено тем, что порядка 60%  покупок строящегося жилья связано с продажей имеющейся недвижимости – вторичного, загородного жилья, имеющегося бизнеса и т.п. Часто необходимо юридическое обеспечение этих продаж.

В итоге, в данной схеме выигрывают все.

Застройщики, имея стабильное инвестирование, снижают себестоимость строящегося жилья, уменьшают сроки строительства, а значит и оборачиваемость капитала, приобретают стабильность и авторитет на строительном рынке.

Банк получает  дивиденды как от инвестиций роста цены жилья в зависимости от степени готовности, так и от расширения круга потребителей ипотечного продукта.

Агентство недвижимости – комиссионные от реализованных квартир, стабильность в работе.

Покупатель – защищенность законодательством, возможность приобретения строящегося жилья в ипотеку, через сертификаты, в т.ч. используя материнский капитал, с одновременной продажей имеющегося вторичного жилья или иного объекта недвижимости.